物權法實施前後法律適用（yòng）成焦點

製圖/高嶽（yuè）

       停車難,停車貴,一直是（shì）困擾城市居民的老大難問題。小區地下車庫（kù）的產權到（dào）底是屬於（yú）全體業主,還（hái）是屬於開發商?

       近（jìn）日,一篇《你還在買車庫嗎?法院（yuàn）都判決了:業主應免費使用,開發商（shāng）無權售賣（mài）》(以（yǐ）下簡稱“車庫之爭”網（wǎng）文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。

       這篇文章講述（shù）的是江蘇省南京市鼓樓區人民法院2003年（nián）審（shěn）理的星漢城市花園業主（zhǔ）委（wěi）員會(以下簡（jiǎn）稱業（yè）委會)與（yǔ）江蘇星漢置業有限公司（sī）(以下簡稱星漢公司)車庫糾紛一案(以下簡稱“車庫之爭（zhēng）”)。此案一（yī）審業委會勝訴後,被媒體冠以“全國首例（lì）”,因此社會關注度極高,且不時被網民拎出（chū）來,多次引發（fā）社會熱（rè）議。13年後,鼓樓區法院（yuàn）發（fā）布聲明“辟謠（yáo）”,網民才得知,2003年法院一審宣判後,星漢公司不服提起上訴。南京市中級人民法（fǎ）院審（shěn）理後認為,原審查明事實不清,裁定“撤銷原判（pàn）,發（fā）回重審”。

       有知情人（rén）告訴《法製日報（bào）》記者,南京市中院發回重審（shěn）後,鼓樓區法院長達11年沒有（yǒu）下文。直到2014年,鼓樓區法院才經過審理,改變2003年的判決結果。

       “同一案情、同一當事人、同一個法（fǎ）院,判出的兩個結果卻大相徑庭,一直飽受法學..的質疑。而物權法實施前後的法律適用,也因此成為公眾熱議的焦點。”這名知情人對《法製日報》記者說。

地下車庫權（quán）屬（shǔ）紛爭激烈（liè）

一審判歸全體業主所有（yǒu）

       星漢城市花園小（xiǎo）區(以下簡稱星漢花園)位於南（nán）京市鼓樓區。

       小區業主徐（xú）女士告（gào）訴《法製日報（bào）》記者（zhě）,1998年星漢公司（sī）報建（jiàn）後,開始建設星漢花園,2003年前就已（yǐ）竣工（gōng）交（jiāo）付。“在南京,星漢花園是成立業委會比較早的。”

據業（yè）委會一位陳姓委（wěi）員介紹,星漢花園規（guī）劃了36個地下（xià）車庫,但實際上建（jiàn）設了59個。星漢公司在業委會不知情的情（qíng）況下,以8萬元（yuán）的單價賣掉了（le）其中37個,餘下的22個也被（bèi）物業公司租了出去。

       業委會得知後,派人找星漢公司協商,要求將車庫歸還給業（yè）主。

       據業委會一位不願透露姓名的人士回憶,當時星漢公司的經理稱,車庫是公司花錢建的,憑什麽要給業（yè）主,全國沒有（yǒu）這樣的先例。

       多（duō）次協商（shāng）無（wú）果（guǒ）後,業（yè）委會於2003年6月19日,一（yī）紙（zhǐ）訴狀將星漢公司起訴到了鼓樓區法院。

       2003年11月12日,鼓樓區法院進行公開開庭審理。

       庭審中,業委會代理律師陳述的理由是:小區地下車庫是小區配套公用設施,應當（dāng）無償地交給業主使用,星漢公司作為開發商,沒有車庫的所有權,因此也無權出售。

       星漢公司則強調,公（gōng）司在出售房屋時,並沒有把地下車庫麵積列為公攤麵積分攤（tān）到業主的頭上。“車庫是公司投資近300萬元建（jiàn）成（chéng）的（de）,當然擁有車庫的產權（quán）,出售車庫並沒（méi）有錯。”

       法院當庭宣判:地下停車庫歸全體業（yè）主所有,星漢公司應向業委會移交全部地下車庫。

一名業主算了一筆賬,當時南京擁有麵積1萬平方米以上的小區有200多（duō）個,每個小區有（yǒu）60個左右的車庫,均價（jià）都在（zài）10萬元左右。“如果按判決返（fǎn）還（hái）給業主,開發商至少要       退出10億元以上。如果將1萬平方米以（yǐ）下（xià）的小區都算進去,數額更為巨大。”

       判決後,星漢（hàn）公司（sī）當庭（tíng）稱:“堅決（jué）上訴!”

       此案當年的審判長、鼓樓區法院現任黨組副書記、副院（yuàn）長盛（shèng）皓,在判決後向媒（méi）體詳細解釋了判決的兩個事實依據:

       一是（shì）南京市規（guī）劃局規定,開發商按0.2車位/戶標準建車庫,這就明（míng）確了（le）車庫作為公共配套設施的功能和開發商建車庫的法定（dìng）義務。“既然建成後的車（chē）庫作為公配（pèi）設施（shī）,是建築物的輔助設施,就應交付建築物的所（suǒ）有人共同使用。”

       二是（shì）小區實有土地（dì）使用麵積為7697.60平方米,分攤麵積也是（shì）7697.60平方米,證明小區土地麵積已全部分攤到全體（tǐ）業主。“小區的土地使用權為小區業主享有,開（kāi）發商不再（zài）享有小區的土地使（shǐ）用權,因此也不能享有土地上建築的所有權和（hé）支配權。”

       由於當時國家沒有出台係統的建築物區分所（suǒ）有權的法（fǎ）律,判決依據的是（shì）1998年9月29日由江蘇省物價局（jú）、省建委製定,經（jīng）江蘇省政府同意後（hòu）印發的《江蘇省（shěng）商品房價格管理規定》。這項規定第十四（sì）條列舉了價格構成的（de）9項成本構成,分別是:土地（dì）征用(出讓)及拆遷補償費、前期工（gōng）程（chéng）費、房屋（wū）建築安裝（zhuāng）工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設（shè）施費、管理費用、銷售（shòu）費用、財務費用和（hé）公共設施專項維修資金。.後強調,“本款1至9項（xiàng）所列費用,必須嚴格（gé）按照經批準的規定設計方案實際（jì）發生的項目執（zhí）行。未經省價（jià）格（gé）部門批準,任何單位和個人不得擅自增加或變（biàn）更”。

發回重審十（shí）一（yī）年後改判

超規劃車庫屬業主共有

       隨著房地產市場持續升溫,每隔（gé）一段時間,“車庫之爭”網文就會被網民在一些微信公眾（zhòng）號轉發,並持續發酵。

       2016年4月8日,鼓樓區法院在官微上就“車庫之爭”發表（biǎo）聲（shēng）明稱,“微信公眾號（hào）上提到的判決內容,是並未生效的一審判決,此案應以生效判（pàn）決為準”。

       此（cǐ）時,很多網民才知道,“車庫之爭”一審宣判後,星漢公司（sī）提起了上訴（sù）,南京市（shì）中院裁定“撤銷原判（pàn）,發回重審”。鼓樓區（qū）法院就“車庫之爭”作出了新的判決。

       在中國裁判文書（shū）網站上,《法製日報》記者找到了“車庫之爭”的判決書,文號為(2013)鼓民初字第1656號。時間是2014年9月18日。

       判決書（shū）顯示,業委會起訴的理由（yóu）,和此前沒有多大變化。星漢公司的辯稱,多了一個新的內容:根據物權法第七十四條第二款規定,建築區劃內規劃用於停放汽車（chē）的車位、車庫的歸屬由當事人通（tōng）過出售（shòu）、附贈或（huò）者是出（chū）租（zū）等方式約定。“業委會並未提供其與星漢公司約定取得地下車庫的證（zhèng）據,故其對地下車庫不（bú）享有（yǒu）權利。”

       鼓樓區法院作出判決:星漢公司於本判決生效起10日內給付業委會車庫出售（shòu）款50萬元,駁回業委會的其他訴訟（sòng）請求。

       《法製日報》記者梳理判（pàn）決書得知,法院（yuàn）裁判的依據有兩點:

       一是《.高人民法院關於審理建築物區分所有權糾（jiū）紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(2009年3月（yuè）23日發布,以下（xià）簡稱《解釋》)。《解釋》第六條規定,建築區劃內在規劃用於（yú）停放汽車（chē）的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地（dì）增設的車位,歸業主共有。“星漢花（huā）園規劃核準車庫數量（liàng）為（wéi）36個,實際建設59個（gè）,故超規劃建設的23個車庫應屬業主（zhǔ）共有。”

       二是《南京市商品房附屬房屋轉（zhuǎn）讓等問題的若（ruò）幹（gàn）規定(試行（háng）)》(2004年12月（yuè）15日製定,以下簡稱《規定》)。《規定》第六條（tiáo）要求,規劃（huá）核準的車庫中,應有不低於（yú）15%的車庫為業主保留（liú）。“星漢（hàn）花園業主實際有權取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫,尚（shàng）應向業委會移交5個車庫。因車庫已實際出售,星漢公司（sī）應支付對應的出售價款（kuǎn）50萬元。”

一審宣判後,雙方均未上訴。

第二次判決適用法律存疑

雖已生效但爭（zhēng）議仍在持續

       根據（jù）時間計算,鼓樓區法院官微在（zài）2016年4月8日發表（biǎo）聲明時,距離（lí）鼓樓區法院（yuàn）第（dì）二次作（zuò）出判決已經過了一年多（duō）時間。

       南京市民張直凱認為,鼓樓區（qū）法院的聲（shēng）明提到（dào）了鼓樓區（qū）法院曾審理過“車庫之爭”、星漢公司不服一（yī）審判決提起（qǐ）上訴、南京（jīng）中院裁定發回重審等事實,但均沒有說明具體的發生日期（qī）。鼓（gǔ）樓（lóu）區（qū）法院(2013)鼓民初字第1656號（hào）判決書全文有2200多字,隻字未提其2003年的判決和南京市中院發回重審的經過（guò）。“從裁判文書的行文規範（fàn）上看,更像是一起新的（de）案件。”

       《法製日報》記者（zhě）采訪得（dé）知,物權法頒布前後,關（guān）於如何確定區分所有建（jiàn）築小區的車庫歸（guī）屬問題,曾一度（dù）成為爭論的焦（jiāo）點（diǎn）和熱（rè）點。在物權法的起草過程中,學界觀點紛紜,主要有4種觀點:業主所有說、開發商所有說、國家所有說（shuō）和約定歸屬說（shuō）,即（jí）分別認為車庫歸業主所有、開發商所有、國家所有,或通過具體約（yuē）定來（lái）確定其歸何主體所有。.終,我國物權法第（dì）七十四條（tiáo）采納了“約定歸屬說”的觀點。

       “約定歸（guī）屬說”也是星（xīng）漢公司（sī）在2014年（nián）審（shěn）理“車庫之爭”時提出的（de）主要抗辯理由。

       4月8日（rì）,《法製日報》記者（zhě）短信（xìn）聯係鼓樓區法院新聞發言人張（zhāng）偉,擬采訪星漢公司何時（shí）上訴、南京市中院何時發回重審以及鼓樓區法院(2013)鼓民初字第1656號民事判決是再審還（hái）是重新立（lì）案等問題。

       截（jié）至發稿,鼓樓區法院仍沒（méi）有回音。（記（jì）者 王（wáng）陽）